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Lei de Zoneamento

por Alfredo Neme Neto

10/10/2021 - 05h00

Nossa atual Lei de Zoneamento completará em breve 40 anos. Bem ou mal, nos atendeu até agora e, mesmo com a participação de um dos maiores arquitetos bauruenses, Jurandir Bueno (1982), temos a necessidade de atualizá-la, lembrando que a nova lei deverá estar em sintonia com o Plano Diretor. Já que este ainda não foi revisado e aprovado, e data de 2008. Caso não esteja em sintonia, causará uma insegurança jurídica no mercado bauruense, pois poderemos ter muitas Ações Diretas de Inconstitucionalidade (Adins).

O mundo mudou, as pessoas mudaram e as necessidades da população aumentaram demais. É impossível pensar uma cidade como Bauru sem planejamento, daí a importância do Instituto de Planejamento, que poderia atuar em conjunto com o recém-criado Codese. Temos que buscar em todos os instrumentos disponíveis, formas de suprir nossos anseios principais, entre eles: melhorar a qualidade de vida, ordenar o crescimento sustentável, promover a inclusão social, incentivar a revitalização do centro da cidade, etc.

No entanto, atualmente precisamos ir além, muito além, utilizar as leis de forma a inserir nosso Plano de Mobilidade no nosso sistema viário, de forma compatível. Precisamos respeitar a Lei da Liberdade Econômica, sem causar incômodos aos vizinhos, e principalmente aprovar uma lei que promova o crescimento da economia, geração de empregos e renda. A minuta da nova Lei apresentada foi elaborada através de um diagnóstico superficial da cidade, feito por uma empresa terceirizada e, infelizmente, ainda não temos um Georreferenciamento que nos permita enxergar a cidade com mais clareza e critérios, portanto, algumas incoerências na minuta devem ser corrigidas para atingir seus objetivos.

Dentre as incoerências, podemos citar algumas: o "coeficiente de aproveitamento 1" - este índice mede a quantidade de área que pode ser edificada em um lote, ou seja, se for igual a 1, pode-se construir somente a área do lote, sem a cobrança de outorga. Se queremos uma cidade compacta, a introdução do coeficiente básico, além de onerar o munícipe que vai adquirir o imóvel, cria burocratização, e promove o espraiamento da cidade; qualquer construção de 2 ou mais pavimentos provavelmente terá que pagar a outorga sobre a área excedente. Imagine o centro da cidade, que atualmente tem um coeficiente 5, caso passe para 1, estaríamos desestimulando a verticalização, justamente onde queremos incentivar.

Temos também que flexibilizar as ZIC's e as ZEIS, caso contrário poderemos promover outro "travamento" da cidade. Nestas regiões, caso os proprietários tenham atividades para desenvolver que gerem emprego e renda, não há motivos para proibição. É necessário priorizar o lado do cidadão. A lei de 1982 possuía prazos para os serviços da prefeitura, como: aprovação de projetos, emissão de certidões, expedição de alvarás, etc. Com o passar dos anos estes prazos foram gradativamente esquecidos e quase nunca cumpridos. Sugiro que na lei conste uma tabela de prazos para tais serviços, pois seria uma forma do munícipe reivindicar seus direitos.

Seria importante, ainda, observar as leis de cidades que estão em sintonia com o desenvolvimento, como em São José do Rio Preto, Piracicaba, Sorocaba e São Jose dos Campos, não para copiar, mas para vermos os pontos positivos, e, se possível, aplicá-los aqui.

Resumindo, temos muito que aprimorar para termos uma Lei de Zoneamento eficiente e justa, mas agora prefeitura e legislativo devem ouvir a população e também o setor produtivo, responsável pela geração de empregos e renda. Só assim conseguiremos ter uma Lei que promova o desenvolvimento e o respeito pelo cidadão.

O autor é engenheiro civil, presidente da Assenag Bauru e diretor de Incorporações do Secovi Bauru.

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